Începând cu anul 2024, cotele de TVA imobiliare aplicabile tranzacțiilor cu locuințe sunt de 9% sau 19%, în funcție de suprafața și valoarea imobilului. Conform Codului Fiscal, cota redusă de 9% se aplică doar pentru locuințele care îndeplinesc anumite criterii și fac parte din politica socială a statului. În caz contrar, se aplică TVA locuință de 19%.
Când se aplică TVA de 9% și când se aplică 19%?
Pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9%, trebuie respectate următoarele condiții:
- Suprafața utilă a locuinței să nu depășească 120 mp, fără a include anexele gospodărești;
- Valoarea imobilului să nu depășească 600.000 lei (fără TVA);
- Achiziția să fie realizată de o persoană fizică, singură sau împreună cu alte persoane fizice;
- Locuința trebuie să fie livrată într-o stare care să permită locuirea imediată (racordată la utilități și cu finisaje minime).
Dacă oricare dintre aceste condiții nu este îndeplinită, tranzacția se taxează cu TVA locuință de 19%.
TVA imobiliare pentru antecontractele semnate anterior
O situație frecventă este semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu câțiva ani înainte de finalizarea construcției. De exemplu, un apartament cumpărat prin antecontract în 2023, cu livrare în 2026, poate fi afectat de modificarea cotei de TVA.
Dacă în 2023 s-a aplicat TVA de 5%, dar între timp legea s-a schimbat, iar TVA-ul a crescut la 9% sau 19%, atunci se va aplica TVA-ul valabil la momentul livrării finale a locuinței. Conform articolului 292 alin. (6) din Codul Fiscal, vânzătorul trebuie să facă regularizarea TVA-ului, iar factura finală va include noua cotă în vigoare în 2026.
Obligativitatea notificării cumpărătorului despre modificările TVA
Un aspect important de reținut este că vânzătorul nu este obligat să notifice cumpărătorul despre schimbarea cotei de TVA. Notarul care autentifică contractul va verifica aplicarea corectă a TVA-ului. În cazul în care s-au plătit avansuri înainte de modificarea cotei, vânzătorul trebuie să emită o factură de stornare pentru avans și o nouă factură finală cu TVA-ul actualizat.
TVA imobiliare: Ce trebuie să facă vânzătorii și cumpărătorii?
Pentru a evita problemele fiscale legate de TVA locuință, atât dezvoltatorii imobiliari, cât și cumpărătorii trebuie să țină cont de următoarele aspecte:
- Aplicarea corectă a cotei de TVA – Este esențial să se verifice dacă locuința îndeplinește condițiile pentru TVA de 9% sau trebuie taxată cu TVA de 19%.
- Regularizarea TVA-ului – Dacă între momentul semnării antecontractului și livrarea finală a apartamentului apar modificări legislative, TVA-ul se ajustează conform legii în vigoare la momentul livrării.
- Consultarea unui notar și a unui expert fiscal – Pentru a evita neclaritățile și problemele juridice, este recomandat să se consulte specialiști care pot verifica aplicarea corectă a TVA-ului.
În 2024, TVA imobiliare pentru achiziția unei locuințe poate fi de 9% sau 19%, în funcție de suprafața și valoarea acesteia. Dacă locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp și o valoare de până la 600.000 lei, se aplică TVA de 9%. În caz contrar, TVA locuință este de 19%. Pentru antecontractele semnate anterior, TVA-ul final este cel valabil la momentul livrării imobilului, iar vânzătorul trebuie să efectueze regularizările necesare. Cumpărătorii și vânzătorii trebuie să fie atenți la aceste aspecte pentru a evita problemele fiscale și juridice.